萬科的競爭戰(zhàn)略

房地產(chǎn)營銷策略的模式探討

1、規(guī)模地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略：解讀碧桂園的品牌之道

2、品質(zhì)地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略：透視星河灣的一夜成名

3、品牌地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略：學(xué)習(xí)萬科的品牌思考

4、南派地產(chǎn)之富力模式：城市中心的快速復(fù)制

5、復(fù)合地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略：什么不可以復(fù)合

6、特色地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略：剖析方圓的東方人居智慧

7、速度營銷模式：透視“順弛”的速度風(fēng)暴

8、人脈營銷模式：雙子星城的另類手法

9、創(chuàng)新營銷模式：奇正相生的競爭之道

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃

1、項(xiàng)目定位

目標(biāo)消費(fèi)群定位、產(chǎn)品定位、品牌形象定位、價格定位、價格策略定位、營銷主題定位、差異化定位、開發(fā)理念定位、社區(qū)風(fēng)格定位

2、促銷活動

市場預(yù)熱、內(nèi)部認(rèn)購、開盤慶典、解籌選房、公關(guān)活動、促銷活動、節(jié)假促銷、尾盤促銷

3、項(xiàng)目推廣的要領(lǐng)與策略

A ：線上推廣：廣告營銷、活動營銷

B ：線下推廣：網(wǎng)絡(luò)營銷、論壇營銷、人海營銷

房地產(chǎn)銷售管理

1、銷售部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)

2、銷售人員的培訓(xùn)

3、銷售人員的考核和晉升

4、游戲規(guī)則的制定及激勵

5、客戶服務(wù)體系建立及管理

6、銷售技巧訓(xùn)練提升該股交易非常踴躍；就技術(shù)面來說，該股短線維持強(qiáng)勢形態(tài)；該股今日的主力成本為29.11元，雖中長線處于強(qiáng)勢狀態(tài)，但當(dāng)前股價已遠(yuǎn)高于成本，主力大幅拉升，短線謹(jǐn)防主力派發(fā)；籌碼分析顯示，該股累計(jì)漲幅較大，且放量滯脹，要注意調(diào)整可能。近期該股量價背離，上漲乏力，謹(jǐn)慎操作。綜合投資建議：萬科ａ（000002）的綜合評分表明該股投資價值較佳（★★★★），運(yùn)用綜合估值該股的估值區(qū)間在49.42—54.37元之間，該股昨收盤價是39.05元，股價目前處于低估區(qū)，可以放心持有。老錢莊價值評估投資建議：綜合12個步驟對該股的評估，該股投資價值極佳（★★★ ★★），建議您對該股采取積極參與的態(tài)度。行業(yè)評級投資建議：萬科ａ（000002） 屬房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)行業(yè)，該行業(yè)目前投資價值一般（★★★），該行業(yè)的總排名為第16名。成長質(zhì)量評級投資建議：萬科ａ（000002） 成長能力較好（★★★★），未來三年發(fā)展?jié)摿^大（★★★★），成長能力總排名34名，行業(yè)排名第3名。評級及盈利預(yù)測：萬科ａ（000002）2007年的每股收益為0.69元，預(yù)測2008年的每股收益為1.24元，2009年的每股收益為2.35元。當(dāng)前的目標(biāo)股價為49.42元。投資評級為強(qiáng)力買入。

萬科企業(yè)股份有限公司的使命及戰(zhàn)略目標(biāo)

王石：萬科發(fā)展20周年新戰(zhàn)略目標(biāo)

“實(shí)際上，我領(lǐng)導(dǎo)的萬科走了很多彎路。一個企業(yè)的核心價值觀和企業(yè)理念我認(rèn)為是沒有差錯的，不行賄、講誠信、有社會責(zé)任感。但是在行業(yè)選擇上多元化，做了很多行業(yè)。所以萬科在相當(dāng)長時間里，名聲比市場表現(xiàn)能力要大。從這個角度上講，我對過去我做的不滿意，但是現(xiàn)在對經(jīng)理人接班很滿意”

在深圳見到王石的時候，他正在萬科建筑研究中心準(zhǔn)備自己的一個新探險活動，即分別在今年的4月初和12月，進(jìn)行北極和南極的登頂行動。王石說，這一回又要出去兩個月左右。與以往相比，這一次出行，王石顯然多了一份對萬科的牽掛：“我牽掛最多的是關(guān)于萬科的十年發(fā)展規(guī)劃、如何做好企業(yè)公民，以及國際化等問題。”

幾個月來，關(guān)于萬科十年發(fā)展規(guī)劃的制訂與論證工作就一直沒有停止過。這項(xiàng)工作早在去年3月就開始著手進(jìn)行，并牽涉到公司的企劃部、人力資源部、財(cái)務(wù)部等多個部門。預(yù)計(jì)到今年的五六月，第一階段的工作才能完成。王石說他自己很關(guān)心這項(xiàng)工作的進(jìn)展情況，因?yàn)檫@事關(guān)萬科已經(jīng)發(fā)展20周年之后的新戰(zhàn)略目標(biāo)：做持續(xù)的“領(lǐng)跑者”。

萬科的“企業(yè)公民”觀

一談到“領(lǐng)跑者”，人們往往就會把做行業(yè)的第一、做行業(yè)的老大與之聯(lián)系在一起。王石很顯然不同意這樣的觀點(diǎn)。他說：“這不是萬科的理解。我們理解‘領(lǐng)跑者’，最重要的是，你把行業(yè)領(lǐng)到什么地方去？”王石的理想是，萬科應(yīng)該在倡導(dǎo)建立行業(yè)規(guī)則和探索商業(yè)模式方面一直有所作為，“應(yīng)該是可以持續(xù)的、讓參與者都能夠和諧共處的模式，而不是讓自己在短期內(nèi)獲得規(guī)模擴(kuò)張或者暴利的模式”。按照萬科的十年發(fā)展規(guī)劃，萬科要在十年后將規(guī)模擴(kuò)大到1500億元。在王石的心目中，他所關(guān)心的并不是這個單純的數(shù)字，而是萬科能否在后續(xù)的十年發(fā)展歷程中做好“企業(yè)公民”。王石說：“萬科第一次將‘企業(yè)公民’四個字寫進(jìn)公司的發(fā)展規(guī)劃中，而這也恰恰是萬科所面臨的一個新課題?！?

在王石看來，萬科從創(chuàng)辦之初，就給自己設(shè)定了兩個最低標(biāo)準(zhǔn)：一是為股東盈利，向政府納稅；二是尊重人，在與各種相關(guān)主體包括員工交往時，遵守道德規(guī)范，體現(xiàn)道德原則，比如不行賄、不搞臺下交易、不做暴利項(xiàng)目、不能不尊重員工個人的生活等等。

比照世界經(jīng)濟(jì)論壇曾就“企業(yè)公民”所設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，即包括好的公司治理和道德評價、對人的責(zé)任、對環(huán)境的責(zé)任，以及對社會發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)等，王石說，萬科這20年的表現(xiàn)，“60分是有的”，但“60分并不值得驕傲”。

承擔(dān)更多社會責(zé)任

王石笑著說，在過去，萬科的能力有限，能做到的主要是約束自己的行為，遵守公司治理和道德價值，并體現(xiàn)對人的尊重。但“現(xiàn)在，萬科應(yīng)該考慮如何做更多的事情了”。目前，萬科正有一個專門的部門做這方面的研究，包括萬科每年可以從利潤中拿出多少錢來投入“企業(yè)公民”的行為，在對環(huán)境的責(zé)任、對社會發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)方面，有哪些可以發(fā)揮萬科的優(yōu)勢，怎樣提高做事情的效率等等。王石深有感觸地說：“與個人相比，其實(shí)企業(yè)掌握著更多的資源，與其他成員有著更為復(fù)雜的關(guān)系，所以，企業(yè)比個人更有盡社會責(zé)任的基礎(chǔ)條件?！?

王石給記者舉了一個例子：萬科開發(fā)住宅小區(qū)的理念也是非常強(qiáng)調(diào)水，但開發(fā)的卻是濕地。而房地產(chǎn)開發(fā)商通常的做法，就是簡單地挖一個坑，并往里面注水。但在萬科看來，搞濕地卻能打造一個生態(tài)鏈。萬科的理由是，中國缺水，東部城市缺水，西部城市更缺水，而挖一個湖，水就不可避免地蒸發(fā)。濕地可以栽很多水生植物，這樣水的蒸發(fā)量僅僅是湖地蒸發(fā)量的四分之一。萬科看重的另一個就是生態(tài)鏈，因?yàn)樗现参镉猩鷳B(tài)鏈，而且濕地補(bǔ)充的水則更多的是小區(qū)的雨水。難怪王石感慨地說：“表面上看不出什么，實(shí)際上仔細(xì)看萬科跟其他企業(yè)相差特別大。比如我們非常明確地提出節(jié)能、環(huán)保住宅的要求。這其實(shí)就是萬科對社會負(fù)責(zé)任的一種表現(xiàn)。”

王石進(jìn)一步說，萬科將從今年開始，要求新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一定全部要打造環(huán)保與節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，“而且一定要100%達(dá)到，絕不含糊?！蓖跏氖直蹚?qiáng)有力地在記者的眼前揮動，語氣堅(jiān)定。

新十年，新開始

事實(shí)上，萬科向更高的目標(biāo)沖擊與王石的積極推動是分不開的。王石向記者承認(rèn)，將“企業(yè)公民”寫入萬科的新十年發(fā)展規(guī)劃中去，是他一手提議與推動的，而企業(yè)上下也是贊成的。王石坦言自己正在向社會活動家轉(zhuǎn)型，“到了新的世紀(jì)，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該向更高層次發(fā)展。原來我定位企業(yè)家，辭去總經(jīng)理職務(wù)后，逐步搞一些活動，彰顯個人的活動，所以，我不僅僅是一個企業(yè)家了，也是一個登山家。因?yàn)椋巧郊曳浅Ｕ蔑@自己的性格，我可以做我自己想做的事情。當(dāng)然，現(xiàn)在僅僅這兩個層面是不夠的。因?yàn)榧热皇瞧髽I(yè)家，就應(yīng)該在社會上有一種號召力，應(yīng)更多地對社會盡一點(diǎn)責(zé)任。”王石講自己今年不僅要關(guān)心指導(dǎo)萬科十年規(guī)劃的事情，而且從個人層面上要發(fā)揮一個有影響力的企業(yè)家應(yīng)該發(fā)揮的作用，將更多的精力投入到一些關(guān)心環(huán)保、生態(tài)這樣的活動中去。此前，王石每年都到大學(xué)與EMBA、MBA的學(xué)生交流，而且與劉曉光等人共同發(fā)起成立了阿拉善SEE生態(tài)基金會。

與此同時，萬科正在積極地謀劃著國際化戰(zhàn)略。王石說，萬科的國際化將主要體現(xiàn)在三個方面：信息的國際化、人才的國際化，以及整個開發(fā)產(chǎn)品組合的國際化。

“實(shí)際上，我領(lǐng)導(dǎo)的萬科走了很多彎路。一個企業(yè)的核心價值觀和企業(yè)理念我認(rèn)為是沒有差錯的，不行賄、講誠信、有社會責(zé)任感，但是在行業(yè)選擇上多元化，做了很多行業(yè)。所以萬科在相當(dāng)長時間里，名聲比市場表現(xiàn)能力要大。從這個角度上講，我對過去我做的不滿意，但是現(xiàn)在對經(jīng)理人接班很滿意?！?

“無論是我，還是萬科，今年都將是一個新的開始，因?yàn)槲覀儭疁p法’已經(jīng)完成，萬科發(fā)力才剛剛開始?！蓖跏实匦χ?，一只手輕輕地叩擊案頭。案頭上擺放著他新創(chuàng)作的一本書：《生命在高處》。證券代碼：000002

證券簡稱：G萬科A

公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司

公司英文名稱：CHINA VANKE CO.,LTD.

交易所：深圳

公司曾用名稱：

證券簡稱更名歷史：深萬科A 萬科A

公司注冊國家：中國

省份：廣東省(點(diǎn)擊查看廣東省的所有上市公司)

城市：深圳市(點(diǎn)擊查看深圳市的所有上市公司)

工商登記號：4403011019092

注冊地址：廣東省深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心

辦公地址：廣東省深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心

注冊資本：372268.767萬元(點(diǎn)擊查看注冊資本在372168.77-372368.77區(qū)間的所有上市公司)

郵政編碼：518049

聯(lián)系電話：0755-25606666

公司傳真：83152041

法人代表：王石(點(diǎn)擊查看王石是否在其他公司任法人代表)

總經(jīng)理：郁亮(點(diǎn)擊查看郁亮是否在其他公司任總經(jīng)理)

成立日期：1984-05-30(點(diǎn)擊查看同月成立的上市公司)

公司簡介： 萬科企業(yè)股份有限公司原系經(jīng)批準(zhǔn)，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司,原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5 月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。1993年12月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn)更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。

經(jīng)營范圍：興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；進(jìn)出口業(yè)務(wù)（按深經(jīng)發(fā)審經(jīng)字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理）；房地產(chǎn)開發(fā)。

公司網(wǎng)址：

電子信箱：IR@vanke.com

所屬板塊：深圳市 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 華潤系 含B股的A股 基金重倉 可轉(zhuǎn)債 全A 藍(lán)籌280 QFII持股 大盤藍(lán)籌 超漲 基金增倉 (點(diǎn)擊查看該板塊的所有上市公司)

發(fā)行日期：1988-12-28(點(diǎn)擊查看同月發(fā)行的上市公司)

發(fā)行價格：1元(點(diǎn)擊查看發(fā)行價格在0.00-2.00區(qū)間的所有上市公司)

上市日期：1991-01-29(點(diǎn)擊查看同月上市的上市公司)

主承銷商：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)證券公司 (點(diǎn)擊查看該承銷商承銷的所有上市公司)

上市推薦人：君安證券有限公司 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)證券公司 (點(diǎn)擊查看該推薦人推薦的所有上市公司)

審計(jì)機(jī)構(gòu)：畢馬威華振會計(jì)師事務(wù)所 畢馬威會計(jì)師事務(wù)所 (點(diǎn)擊查看該審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)的所有上市公司)

經(jīng)辦會計(jì)師：羅科 彭菁 (點(diǎn)擊查看該會計(jì)師經(jīng)辦的所有上市公司)

法律顧問：(點(diǎn)擊查看該事務(wù)所負(fù)責(zé)的所有上市公司)

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：

經(jīng)辦評估人員：

資產(chǎn)評估確認(rèn)機(jī)構(gòu)：

公告日期：2006-01-06

參考資料：